[부동산스터디] 법정지상권이 걸려있는 특수물건에서 수익을 내는 방법론

안녕하세요. 오당케남자입니다.

최근에 관심있게 보는 경매유형은 법정지상권이 걸려있는 물건입니다.
법정지상권은 토지를 사용하는 권리를 가진 타인이 존재한다는 것을 의미합니다.
토지소유주가 토지는 소유하고 있지만 실제로 사용할 수는 없는 상태이기 때문에, 권리관계가 꼬여있다 라고 말할 수 있지요.
법정지상권이 존재한다는 것은, 물건에 하자가 있다는 것이기에 다음과 같은 특징을 가지고 있습니다.

---

1. 토지소유자가 일반적인 방법으로 매매가 불가능하다.
2. 토지소유자는 토지를 담보로 대출을 받을 수 없다.
3. 토지 혹은 건물이 단독으로 경매에 나올 수 있고, 일반적으로 낙찰가가 낮다.

---

자유롭게 사용할 수 없거나, 자유롭게 거래하는 것이 힘들기에 어떻게 수익을 낼 수 있는지 궁금하실 텐데요.
경매시장에서 대부분의 경우, 법정지상권의 성립여지가 있음 이라는 중립적인 코멘트를 가지고 있습니다.
법정지상권이 성립할 수도 있지만, 실제로 성립하지 않을 수도 있다는 점인데 두가지 모든 경우에 수익을 낼 수 있는 방법론이 있습니다.

2억짜리 토지를 1억에 경매를 받았다고 합시다.
이 토지위에는 2억짜리 감정가의 건물이 있습니다.

만약 토지위에 법정지상권이 성립하지 않는 건물이 있다면,

건물주에게 소송을 걸어 건물철거에 관한 판결을 받습니다.
불법적인 건물이 자신의 땅위에 있다는 것을 인정받는것이기 때문에 건물을 철거할 권리를 얻을 수 있습니다.
결국 건물주는 자칫 자신의 건물이 철거될 수 있기에
토지 주인에게 저렴하게 넘길 수 밖에 없는 상황이 됩니다.
혹은 토지를 비싸게 매수할 수 밖에 없습니다.

만약 토지위에 법정지상권이 성립하는 건물이 있다면,

토지의 소유주는 건물의 주인에게 지료를 청구할 수 있습니다.
자신의 토지위에 있는 건물로 얻은 수익의 일부를 받을 수 있는 권리입니다.
이 역시 법원 판결을 받아서 청구를 하는 것인데,
지료의 기준은 토지와 건물의 감정가의 약 5% 정도를 받을 수 있습니다.
2억의 토지를 1억에 샀고, 그 위에 2억짜리 건물이 있다고 할 경우
토지와 건물의 감정가인 4억의 5%정도를 지료로 받을 수가 있는 것입니다.
토지 낙찰가 대비 수익률로 따지면 20%정도의 수익률이 계산됩니다.
만약 토지를 좀 더 저렴하게 구입하거나, 토지위에 있는 건물의 가치가 높다면 지료의 수익률은 훨씬 높아지겠지요.
이 상황에서 건물주가 지료 납부를 거부하면, 지료를 근거로 건물을 가압류하여 경매에 부칠 수 있습니다.
이렇게 되면 토지없이 건물만 나온 하자있는 물건이 되기에 토지소유주가 낮은 가격에 낙찰 받을 수 있습니다.
지료가 건물에서 나오는 수익대비 너무 많을 경우에는
건물주가 토지소유주에게 저렴하게 건물을 팔거나
토지소유주의 토지를 비싸게 매수 할 수도 있습니다.

---

대략적인 부동산 경매에서 법정지상권에 대처하는 방법론을 설명드렸습니다.
법정지상권이 걸려있는 경우 대출이 나오지 않기에
당장 좋은 물건에 도전하기에 조금 부담스러운 것이 사실이지만,
기회가 된다면 꼭 도전해보고 싶은 종류의 특수물건입니다.