Inversión en fondos inmobiliarios
Las diferencias entre el crowdfunding de acciones y los fondos inmobiliarios tradicionales.
Las inversiones inmobiliarias son unas de las opciones más preferidas entre los españoles. Entre las muchas herramientas de inversión disponibles, algunas se basan en fondos inmobiliarios tradicionales, otras en crowdfunding de acciones emergentes. Aquí están las diferencias que distinguen a los dos instrumentos financieros.
Una inversión inmobiliaria no significa necesariamente comprar una propiedad, de hecho, existen tipos de inversiones inmobiliarias que ofrecen la oportunidad de obtener rentabilidad sin convertirse en propietario de una propiedad: fondos inmobiliarios y crowdfunding de capital inmobiliario.
Si los fondos inmobiliarios existen en el mercado desde hace más de 20 años, la captación de capital riesgo para inversiones inmobiliarias (crowdfunding de capital inmobiliario) es un instrumento financiero más innovador.
Aquí profundizaremos en las principales características de los fondos inmobiliarios y sus diferencias con el crowdfunding de capital inmobiliario.
¿Qué es un fondo inmobiliario?
Llegado a Europa en el año 1998 para proporcionar al mundo de la inversión un nuevo instrumento financiero, el fondo inmobiliario es un fondo que invierte al menos dos tercios de su cartera en:
Bienes raíces,
derechos inmobiliarios,
participación en empresas inmobiliarias
En consecuencia, si una inversión inmobiliaria típica implica la compra de ese activo en particular, cuando invierte en un fondo de bienes raíces, está comprando una participación financiera de ese fondo en particular.
Además, es importante mencionar que los fondos inmobiliarios se clasifica según varios aspectos:
A los sujetos a los que se dirigen (minoristas o inversores cualificados),
Los métodos para adquirir las propiedades (contribución, no contribución),
Políticas de distribución o acumulación de dividendos.
La duración mínima prevista por este tipo particular de inversión inmobiliaria financiera es de 10 años, mientras que la máxima puede llegar hasta los 30 años.
La fecha de vencimiento también marca el momento en que se asignan y distribuyen los activos, como se establece en el prospecto.
¿Cómo funcionan los fondos inmobiliarios?
Para incorporarse a un fondo inmobiliario es necesario en primer lugar realizar la suscripción, comprando una o más acciones del fondo que se hayan puesto a disposición para la creación de la cartera.
Una vez que se alcanza el umbral máximo, establecido al inicio, se cierran las suscripciones y el fondo selecciona las propiedades a adquirir de acuerdo con ciertas pautas.
En función de las características del fondo y su especialización, estas suelen ser:
Edificios residenciales y de oficinas
Propiedades comerciales (centros comerciales y galerías en particular).
Áreas a construir o complejos a restaurar.
Habitualmente, la empresa que gestiona el fondo tiene derecho a ser remunerada mediante una comisión de gestión y un interés devengado sobre cualquier rentabilidad.
Las participaciones pueden considerarse dentro de los límites de disponibilidad del fondo, sólo durante la fase de oferta. Los reembolsos generalmente se realizan solo al vencimiento. Sin embargo, sigue siendo posible comprarlos o venderlos en un mercado regulado. De hecho, muchos fondos inmobiliarios cotizan en bolsa.
Una vez que se complete la fase de selección de la propiedad, el fondo procederá con las adquisiciones y los inversores recuperarán el dinero normalmente invertido al vencimiento del fondo de la propiedad. Si el valor de las propiedades ha crecido a lo largo de los años, el inversor recibirá, además de la participación invertida, también un aumento; de lo contrario, recibirá menos dinero del que invirtió en la fase de suscripción.
Diferencias entre el crowdfunding de acciones y el fondo inmobiliario
Si comparamos un fondo inmobiliario con el del crowdfunding de acciones, este último se destaca por la transparencia ya que el inversor decide de forma independiente qué operación individual se ajusta a su estrategia de inversión y adquiere documentación y actualizaciones completas.
Además, es un tipo de inversión muy conveniente y simple: una inversión online como la del crowdfunding de acciones se puede realizar online a través de cualquier dispositivo.
En términos de recuperación del capital invertido, el crowdfunding de acciones puede permitir acortar significativamente el tiempo: en un fondo inmobiliario, el capital invertido no se puede recuperar antes de la fecha de vencimiento (entre 10 y 30 años), a menos que el fondo inmobiliario también figure en Bolsa de Valores y consecuentemente existe un mercado secundario para las participaciones del fondo.
En el crowdfunding de acciones, en comparación con el funcionamiento de los fondos inmobiliarios, no hay costes de gestión recurrentes y ni siquiera una remuneración en el momento de la salida.
Como todas las inversiones, incluso las del crowdfunding inmobiliario implican la asunción de algunos riesgos, simplemente porque los rendimientos no están garantizados. ¿Cómo predecir el riesgo de una inversión?
Antes de invertir en crowdfunding inmobiliario y cualquier otro activo, siempre debes realizar valoraciones sobre la relación riesgo / retorno y conocer las herramientas de protección para inversores.
