Aufwärts immer, rückwärts nimmer?

Der Münchener Immobilienmarkt hat in den letzten 10 Jahren einen rasanten Preisanstieg hingelegt. Auch in den anderen deutschen Großstädten Hambug, Frankfurt, Berlin und Köln findet eine gleichgerichtete Entwicklung statt. Das bekannte Portal Immobilienscout24 veröffentlicht seit März 2007 allmonatlich Indexwerte für verschiedene Lokationen und Kategorien. Hier sind auszugsweise Zahlen für den Kauf von Bestandseigentumswohungen in Deutschland (gesamt), Berlin und München:

Es ist auffällig, dass sich der Preisauftrieb in den letzten Jahren beschleunigt hat. Somit ist auch die deutlich erkennbare mediale Aufmerksamkeit zu erklären. Der Nachrichtensender n-tv.de lieferte zum Thema binnen einer Woche sogar mehrfach Schlagzeilen:

• Zwischen 15 und 30 Prozent: Bundesbank sieht Preisexplosion bei Immobilien mit Sorge
• Immobilienmarkt brummt: Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern steigt
• Mit dem Boom ist Schluss(Studie): Die halbe Wahrheit über den Immobilienmarkt

In den Artikeln heißt es unter anderem:

Teils extreme Preissteigerungen bei Wohnimmobilien in Deutschland bereiten der Bundesbank Sorge. "Die Preisübertreibungen in den Städten betrugen gemäß aktuellen Schätzergebnissen im vergangenen Jahr zwischen 15 Prozent und 30 Prozent", schreibt die Notenbank in ihrem Monatsbericht Februar, der am Montag veröffentlicht wurde.

Die niedrigen Zinsen treiben den Markt für Grundstücke, Häuser und Wohnungen weiter an. Im vergangenen Jahr dürften Immobilien für mehr als 210 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt haben, wie die amtlichen Gutachterausschüsse schätzen. "Es ist nicht absehbar, dass das Investitionsvolumen zurückgeht", sagte Peter Ache, der Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse.

Das Frühjahrsgutachten "Immobilienwirtschaft 2017" vom ZIA - dem zentralen Immobilienverband - mag zum Schluss kommen, dass der Boom bei deutschen Wohnungen und Häusern bald zu Ende gehen wird. Aber ausgemachte Sache ist es deshalb noch lange nicht. Tatsächlich gibt es doch einige Gründe, die dagegen sprechen.

Was sind die Ursachen für die vehemente Entwicklung?

Spezifische Preistreiber für München

• München gehört zu den weltweit stärksten Wirtschaftsstandorten
• München ist mit 4468 Einwohnern pro Quadratkilometer die am dichtesten besiedelte deutsche Großstadt
• Die noch für die Bebauung vorhandenen Freiflächen sind sehr knapp; einer der größten Immobilienentwickler (mir persönlich bekannt) hat daher seine Aktivitäten auf andere Städte wie z.B. Regensburg verlagert.
• München verfügt über ein großes Freizeit- und Kulturangebot
• Grunderwerbsteuer in München (Freistaat Bayern) nur 3,5% (z.B. gegenüber 6,5% in Berlin)

Die Auswüchse des EURO-Systems sind die Hauptursache

Die immer grotesker und verzweifelter werdenden geldpolitischen Maßnahmen der EZB sowie die ökonomischen Ungleichgewichte im EURO-Raum sind die Hauptursache für die exzessiven Preissteigerungen. Hierzu ein paar Zahlen:

• Die EZB kauft seit längerer Zeit monatlich Staatsanleihen für 60-80 Milliarden EURO. Ihre Bilanzsumme hat demzufolge im Berichtsjahr 2016 den Rekordwert von 3663 Millarden EURO erreicht:

(Datenquelle aus ecb.eu)

In den Anfangsjahren des EURO lag sie stabil deutlich unter einer Milliarde. Durch das Anleihenkaufprogramm ist allein im letzten Jahr ein Anstieg von mehr als 30% erfolgt!

• Das Target 2 System ermöglicht unbegrenzte Kapitalverschiebungen ohne bilanziellen Ausgleich zwischen den EURO-Mitgliedsstaaten. Für Deutschland bedeutet dies einen Kapitalimport, der im deutschen Immoblienmarkt einen sicheren Hafen sucht (und findet). Im Januar 2017 hat die Target 2 Forderung der Bundesbank an das EURO-System ein neues All-Time-High mit fast 800 Milliarden EURO erreicht:

(Datenquelle Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank)

• Die EZB hält an der Nullzinspolitik fest und sorgt so für extrem günstige Hypothekenzinsen:

(Bildqulle aktuelle Preisstellung der ing-diba.de)

Konsequenzen

• Bei der derzeitigen Entwicklung ist es selbst einem gutverdienenden Angestellten nicht mehr möglich, für einen späteren Immobilienkauf anzusparen. Selbst bei einer monatlichen Sparleistung von 1000 EUR laufen die Preise uneinholbar voraus (2% von 200.000 EUR sind bereis 4.000 EUR)!
• So lange die EZB mit den Anleihekäufen weitermacht, ist kein Ende des Preisauftriebs in Sicht.
• Wer in diesen Markt noch hineinmöchte und nicht über ein gehöriges Eigenkapital verfügt, muss trotz der niedrigen Zinsen erhebliche Risiken eingehen.

Fazit:

• Für frei herumvagabundierendes internationales Kapital ist der Münchener Immobilienmarkt weiterhin sehr attraktiv.
• Für den heimischen Mittelstand wird es hingegen zunehmend schwerer, sich eine eigene Immobilie leisten zu können.
• Der Preisauftrieb wird so lange weitergehen, wie die EZB mit dem "Gelddrucken" weitermacht. Ein Ende ist nicht absehbar - trotz gelegentlicher gegenteiliger Bekundungen.

Wir bedanken uns hierfür herzlich bei den großzügigen EURO-Rettern Merkel, Schäuble und Draghi!