땅가지면 대박나는 이유와 아파트 원가구조

어르신들은 친척이 땅사면 배가 아프고, 아파트보단 땅이 대박이다 라는 이야기를 합니다.

왜 그럴까요?

아래 예에서 아파트값이 평당 600에서 1000으로 1.6배 뛰면 땅값은 8.5배 뜁니다.

공동주택이 들어오는 지역의 경우 토지를 가진 사람이 대박나는 이유에 대해 나름 고민해 봤습니다. ㅋㅋ

아래 사진의 붉은색 박스를 한번 보시고... 아래 계산예의 2015년도 사례에 그대로 넣어 보겠습니다.

건축비는 년 물가상승률 2%정도 매년 올랐다 해보겠고,

• 2012년 2억에 분양했던 지역인데 => 공사비 383만
• 2015년에 2.58억(위 입주자모집공고 예시)으로 오르고 => 공사비 408만
• 2016년에 2.8억으로 오르고 => 공사비 415만
• 2017년에 3.3억으로 가파르게 올랐다고 가정해 봅니다. => 공사비 423만

요즘 전국 계약면적 평당 건축비는 대충 400인데 해안가냐 초고층이냐에 따라 조금씩 달라집니다 .
위 입주자모집공고 예시의 평당 공사비는 407만원(기준층)정도 합니다.
분양가는 대지비+건축비로 구성됩니다.

2012년 2억 시절의 땅값은 평당 98만원 이었고 이때를 기준으로 보면,
분양면적 평당 590만원대네요.

2016년 2.8억 분양이 먹히니...
집값은 830대로 올랐는데 땅값은 5.4배 올랐습니다.

2017년 3.3억 분양이 먹히니...
집값은 980대로 올랐는데 땅값은 8.6배 뛰었습니다.

~!!!!
그러면 17년 분양된 아파트 인근에 600만원자리 토지 있으면 달려가서 바로 사야겠네요?

헌데, 만약 지역 구조조정으로 아파트 시세가 3.3억에서 2.58억으로 다시 떨어지면 어찌되죠?
오른 물가는 건축비에 반영되어 NEGO불가니, 17년 분양된 아파트 인근의 경우 300만원 정도가 아니면 건설업자는 관심을 안가지겠지요?

뭐 막상 적어보니 재미 없네요.
이해 안되시는 분은 다음 링크 블로그글의 excel파일 보세요
https://blog.naver.com/packgh/221142545044

그럼 즐거운 주말 되십시요.