职场往事:音乐不停、舞步不止

in #cn6 months ago

颐和园昆明湖

几年前,我主动离开了高薪的房地产一线工作,当时很多人不理解,哪怕我当时写了一篇文章大概表达了我的心路历程。虽然很多年前,作为一个从业者我并不看好房产投资,但其实在这之前,有一些事情早已影响了我的决策。

事情一

大概2018年在南边某特区城市时,我所在的项目地价款高达30多亿,楼面价已经高达1.9万每平方米,这是一个什么概念?紧邻地块已开发交付的新房作为二手房出售的价格也不过是2万出头,也就是说,我们的面粉已经和旁边面包店的面包价格相当了。我们必须卖到3万每平方米以上,项目才有钱可赚。综合当时的大环境和城市特点来看,我对项目的未来没有信心,所以我很快把我投进去的同心共享份额(可以理解为项目股份)全部退出来了,拿回了本金和一点点利息。

事情二

而与此相对应的事情,是项目通过前端和开发贷融到了资金,投资银行当时来项目回访查看现场时,这个天津的某银行工作人员问我们:你们还有没有项目要拿地?我们还愿意投资你们……我才发现这些手里有很多资金的北方银行,其实对房地产行业也不是很了解,至少不了解实情和其中暗藏的风险,这些草台班子以为珠三角大型房地产公司的项目都可以投资。

资金杠杆这个东西具有两面性。那一年整个城市公司通过融资方式获得了50多亿的资金,“收入”占所有城市公司之首。如果项目进展顺利,融资带来的杠杆效应是如虎添翼,小本金加融资撬动大项目。但如果市场端销售出现问题,融资杠杆就相当于饮鸩止渴,因为借来的钱是有成本的,利率一般都是年息8%甚至更高,而且到期要还钱。但是,大家都以为房价会永远涨下去,未来总是美好的。

事情三

等2019年我到了粤西的项目后,那个收并购的项目,我们一算账完全是亏损的,没有利润,落在项目层面,KPI考核是很难完成的,但区域和集团公司坚持要我们做下去,说是项目的货值大,可以占用这个现金流,为集团做出贡献。为了鼓励我们,区域公司的高管开内部会时私下告诉我们:

“你不要以为就你们项目是亏损的!区域XX城市公司(就是上面提到的南边某特区城市)11个项目,从全寿命周期来看,全部是亏损的。这将来到政府完税的时候,政府都不会相信这个事实,因为公司成立20多年来,几百个项目没有一个项目在税局那里是亏损的……”

君子不立危墙之下

我当时被这些内情所震惊到,风起于青萍之末,我感觉这里面的风险越来越大了……再到后来2020年,疫情的冲击下,项目的销售情况出现不是断崖而是断流式下滑,因为售楼部没有购房者。

君子不立危墙之下,我于是动了离开这个行业的念头,准备了一年,哪怕是当时的薪水是后来工作的3倍,哪怕是当时区域总裁邀请我当他的秘书,我也毫不犹豫地在2021年辞职了。

我的朴素逻辑是,市场里的风险积累到一定程度,危机会爆发的,而我不想等到那个被动的时候才离场。回过头来看,激流勇退令人称赞,但人们总是喜欢音乐不停、舞步不止,上场容易退场难。而我感恩命运之神对我的眷顾。

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