《鹏城楼市风云录》读书笔记

本书汇聚了新浪微博上一个特殊的群体——深圳房产投资人群的投资智慧，不管是以长持为主的囤房流，或者是快进快出的周转流，都有着他们自己的一套投资逻辑。作为房产投资的新手，首先要做的就是吸取每个人投资逻辑中的闪光点，结合自己的实际情况，选择对应的策略与不断的微调。我们面临的时代跟市场环境都在不断的变化，我们当然无法以固有的模式一概套之，但降维的逻辑却近乎不朽。

“无财作力，少有斗智，既饶争时”
“去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。”

《史记》中记载这两段话中的智慧，不管是现在还是未来，都依然可以供我们参考与借鉴。

书中摘录
一、房产投资的原则：不能极端，严格控制风险，不做低首付和负首付，把投资当作兼职，只在自己熟悉的区域购买熟悉的物业。

二、房产投资高手：对个人投资模式的坚守以及对投资风险的重视。

三、一个人如何才能实现财富的保值增值？来自《史记》：“去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。”

四、投资模式：把房子当作生财工具，把房产证当作存折，把租金当作利息，同时，利息能在一年内继续投入新房子，最关键是长期坚持下去，当成一辈子的事业。（月现金流及租售比低的情况下无法维持，适合房产发展初期）

五、72法则与115法则：分别用72与115除以投资收益率的数值，能够估算出资金翻一倍及两倍对应的年限。

六、房地产下跌横盘时期，没有租金支撑的一切炒作与耍流氓和意淫无异。

七、买卖赚价差，日收租夜涨价。乌鸡变凤凰，大房割套间，复利房滚房。

八、期待房价一直猛涨是可笑的，只涨不跌也是不可能的。我们不可能在萧条期凭空创造繁荣。因此，房地产投资组合里，少不了租物。

九、房产投资中，时机比地段还重要。因为时机关乎价格，而地段关乎价值，你买入的时机和卖出的实际最终决定了你赚钱多少。

十、市场参与者总是很情绪化，从乐观到悲观，从轻信到怀疑，从唯恐错失良机到害怕遭受损失，从急于买入到迫切卖出，情绪化结果可能就是不断重复发生错误。

十一、德鲁克说过，企业家面临的最大的挑战就是在确定的现在和不确定的未来之间做出正确的判断。投资人又何尝不是。

十二、CBD最重要的指标还是商务，具备完善的市政交通条件也是商务互动的关键。

十三、离开城市，一切以山、海、江、湖、河、高尔夫、峡谷等为卖点的所谓豪宅，小心！买房，就是买城市资源。

十四、巴菲特：“借钱会上瘾，因为你这样子成功过。但是如何你一直这样认为并且不顾一切借贷投入高风险的项目，迟早有一天你会死在那里。”

十五、房产投机法则：

利率减无可减，买房！利率加无可加，卖房！

趋势交易，顺势而为。一切看趋势，敢涨就敢买，敢跌就敢卖。

投机者无法不爱上杠杆，杠杆在上升趋势中是王道，下降趋势中是毒药，需及时杠杆化和去杠杆化；

速度是金钱，周转是生命；

没有不好的房子，只有不赚钱的房子。

拓展阅读：

套总的公式：看涨期权=房贷利率-租金收益，利率加无可加（看涨期权到达峰值），卖房；减无可减（看涨期权到达低点），买房，十分精辟。实际操作中，租金收益并不是静态的，原先是2%，利率减无可减时，房价已涨了不少，租金收益可能已降至1.5%，期权价格的最低点应早于利率的最低点。 ​​​​

十六、贱取贵出，先人一步

房价不跌的理由是货币发行量支撑——买房主要是挣央行的钱；

少说优质两字，多说低价两字——自己去发掘和提升；

一线楼市无问题，二三线呢？——不要预测房价；房价上涨是惊喜；

贱取贵出，先人一步——行动力+能力；

投资能够赚钱的是那些低价敢于买入，高价敢于卖出的人，不要从众——投资是一件孤独的事情；

前提是不要让一些似是而非的观念变成你投资的梦魇——所以要做的是确定是非？学习+实践=真知。

十七、市场中的笋盘是低吸高抛，依靠价差获得资本利得收益；将凤姐包装成冰冰是价值创造、增值服务，靠增加价值获取溢价机会。

十八、房子有使用价值、投机价值和投资价值，分别对应其商品属性、股票属性和债券属性。个人比较偏好攻守平衡的物业和交投两旺，价格存在短期套利空间的物业。注意，你买的不是漂亮的砖头，你买的是砖头依附下的稀缺土地资源。

十九、判断片区未来潜力的过程有两个方面：

价值发现过程：物业内存在价值未完全体现在价格；

价值再造过程：未来的规划发展给片区带来教育、医疗、交通、购物等社会资源，享受社会资源带来的物业增值。

二十、地段好、租金回报高的房产，相当于一张等价债券和上涨期权，租金相当于源源不断的利息现金流，房价上涨期权兑现。

二十一、房产地段价值是自然价值和社会资源的总和。多数人没价值发现能力和运气，买现居住小区或最熟悉的片区往往是投资效率最高的。

二十二、风险敞口是指未加保护的风险，不采取任何对冲防范措施的看多看空，本质是对赌。减少风险敞口常见的是贷款锁定房价，买大房卖小房对冲交易，买小房或房产股等。

二十三、能买中心、不买近郊；能买近郊、不买远郊，源于中心区土地的稀缺性、不可复制的垄断性，以及后续基础投资和配套投资的增长速度。

二十四、资金管理的原则是应付晚付、应收早收，尽量把沉没资产变成流动资产。

二十五、穷人在原始积累完成前，一定要注意节省。

二十六、信息不对称给懒惰的业主造成了巨大的经济损失，给勤奋的买家带来了垂涎欲滴的金山。

二十七、整个城镇化的过程，在某种程度上就是创造货币的过程。从70年代开始，全球货币具有一种天生的、必然的贬值趋向，而这种必然的贬值趋向，是我们做任何一个投资决策时需首要考虑的重要因素。

二十八、在中国，我觉得投资非常重要的一点，是一定要投资供不应求的东西，而不是政府鼓励，实际是已经是供过于求的东西。