중국의 부채상환과 Global 집값(1)
목차
China Money와 부동산하락 / 역(逆)자산 효과 / Great Housing Crash 경고 / 中부채축소와 부동산하락(부동산규제, 부동산매각)
China Money와 부동산하락
Go-Stop 방식으로 점진적인 금리인상을 추진하는 美연준(FED)은 중간선거 이후 첫 회의로 주목되는 얼마 전의 11월 FOMC(연방공개시장위원회) 회의에서 기준금리동결 등 5가지 현안에 대한 입장을 발표하면서 이례적으로 부동산시장을 점검한 점을 밝힌다. 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태 이후 세계 부동산 값은 반 토막 난다. 하지만 미국發 금융위기후 주요국이
돈 풀기에 나서면서 Global 부동산 값이 회복되어 마천루처럼 천정부지로 크게 오른 측면이 존재한다. 그 중에서 막대한 무역흑자와 외환보유를 바탕으로 상업용과 주거용 부동산에 투자한 China Money가 가장 큰 역할을 한다. 게다가 코리아 머니도 상업용 부동산 중심으로 가세한다.
그런데 오르면 더 올라갈 것이라는 Euphoria심리까지 겹쳐 끝이 없을 것처럼 보이던 바로 그 부동산 관련 자금이 작년 4Q 정점을 지나면서 심상치 않은 움직임을 보이다가 빠지기 시작하여 지난 2Q부터는 상업용 부동산에 이어 3Q엔 세계 주거용 주택가격이 순차적으로 떨어지기 시작한다. 특히 내년 1분기에는 中부동산 개발업체의 채무상환이 집중된 탓으로 Global 부동산시장이
바짝 긴장하는 모습이다. Global 도시지수 조사에 의하면 세계 주요도시 집값은 지난 3분기에 평균적으로 0.5% 하락하는데 소득상위 5%에 해당하는 고소득계층이 사는 고급주택도 떨어진다. 특히 캐나다 밴쿠버 등 중국인이 많이 투자한 도시일수록 많이 빠진다. 크게 오르던 강남지역 아파트 가격도 지난 9월 촛불정부의 강도 높은 규제책으로 14개월 만에 하락세로 전환하고 있다.
역(逆)자산 효과
통화정책 수단이 제 궤도를 찾지 못한 상황에서 주택가격이 급락하면 逆자산효과로 경기가 침체되고 정책대응마저 쉽지 않다. 해외부동산 투자의 교체적기인 작년 하반기 이후 차이나 머니가 발 빼는 과정에서 세계 상업용 부동산가격이 떨어짐에 따라 Global 전략의 일환으로 호텔과 상업용 건물에 집중
투자한 국내금융사, 해외부동산관련 상품에 가입한 국내투자자의 고민이 늘어가고 있다. 연내 해외부동산 투자실패 사례는 늘어날 것이며 내년 상반기엔 10년 장기호황 종료로 逆자산효과가 관측된다. ｢逆자산효과｣의 사례로 미국의 경우(2000년) 주가와 주택가격이 각각 1달러 줄어들면 달러당 소비가
前者는 3∼4센트 감소하는 반면 後者는 10∼15센트 감소효과가 나타나 주식보다 3배 이상 높다. 엔고저주의복합불황을 겪은 1990년대 일본사례처럼 잃어버린 몇 년식의 우려가 나올 수 있는바 한국이 해당국가로 지목된 상황임.
(위 그림은 참고용이며 세계주택가격지수를 나타낸 선형그래프이다. 작년 2Q에 주택가격이 금융위기 수준에 도달한 것을 알 수 있다. 위 그림엔 없지만 그 이후 좀 더 높아져 있다).
Great Housing Crash 경고
Global 부동산시장에서 中자금이 빠짐에 따라 각국의 부동산 업계는 그 어느 때보다 예민한 반응을 보이고 있다. 심지어 마천루 저주(skyscraper curse) 우려까지 나오는 상황이다. 참고로 ｢마천루 저주｣란 마천루의 높이가 올라갈수록 경기의 침체가능성이 높아져 부동산가격이 급락할 경우 경기에 부정적
영향을 미치는 역(逆)자산 효과가 발생함을 의미한다. 이유는 각국의 수도처럼 상징성이 높은 도시일수록, 용도별로는 상업용과 주거용 가릴 것 없이 부동산 값은 금융위기 이전 수준보다 더 올라 있기 때문이다. 거품이 심한 상황을 나타내는 주택 가격비율(P/I)과 수익비율(P/R) 등 부동산 가격평가지표가
이를 방증한다(아래에 표기된 이전 글을 참조 바랍니다). 특히 주요 도시의 집값은 가장 늦게 떨어지는바 최후의 보루가 무너지면 다른 지역은 더 떨어진다. 국제통화기금(IMF)은 주택가격을 연착륙시키지 못하면 Global경제에 닥칠 복합불황으로 Global 주택시장의 Great Crash(대붕괴) 도래가능성을 몇 년 전에 이어 재차 경고하고 있다.
이전 글 https://steemit.com/kr/@pys/4ooywj (세계주택가격은 적정한 수준인가).
읽어 주셔서 감사합니다. 다음 Posting은 본제하의 (2)에 이어집니다.