«Наверное, таким и должен быть идеальный клиент», — подумал я, когда взъерошенный человек буквально ворвался в наш офис.

Прямо с порога, заикаясь от волнения, он громко заявил: «Я очень хочу квартиру в новостройке и вы должны мне помочь. Я читал на сайте вы можете помочь».

Наш Центр недвижимости занимается подбором оптимального варианта приобретения квартиры в новостройках города и просьба клиента не должна была меня удивить. Но в голосе его, в манере поведения, было что-то необычное и от этого мысль об «идеальном клиенте» уходила куда-то в чертоги разума.

Сесть посетитель отказался. От предложения выпить кофе отмахнулся. Он был возбужден, нетерпелив и даже несколько воинственен. 

Речь, которую он хотел произнести, вероятно репетировалась им не единожды.

«Мои сотрудники подберут Вам несколько предложений застройщиков, потом будем выбирать подходящий именно Вам вариант», — стандартно начал я. Но продолжить презентацию услуг нашего Центра мне не дали.

«Тогда разберитесь с этим старым идиотом», — вдруг закричал посетитель. 

Сюжет усложнялся. Ситуация вырисовывалась неординарная.

Долевая собственность на квартиру: нетипичная юридическая ситуация

Посетителя звали Алексеем. По завещанию от своей бабушки он получил 5/6 двухкомнатной квартиры на улице Пушкинская. В ней он и проживал со своей женой и двумя детьми.

1/6 квартиры была оставлена завещателем сыну. Сей долевой собственник приходится нашему клиенту родным дядей.

В квартире собственник 1/6 доли жилого помещения не проживает и никогда не проживал, расходы по содержанию собственности не несет.

Доходы Алексея невелики. Чтобы приобрести трехкомнатную квартиру в новостройке, необходимо использовать ипотечное кредитование.

Двухкомнатную квартиру, в которой проживает он и его семья, он хотел бы продать. Но приобретать его долю за адекватную стоимость никто не желает. Как только покупатель узнает, что приобретает не всю квартиру, сделка перестает его интересовать.

Алексей предложил дяде выкупить у него долю в квартире по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Получил немедленный отказ. Очевидно, что отношения между дядей и племянником не самые теплые.

Что хотел от нас Алексей и почему нельзя заставить продать долю в квартире?

Можно ли принудительно выкупить у собственника его долю?

Именно этот вопрос его интересовал.

И на этот вопрос он получил отрицательный ответ. Этого сделать нельзя.

Но был другой вариант решения проблемы нашего клиента. Вариант неочевидный. Вариант не 100-процентный. Но все-таки вариант, дающий шанс на успех.

Оцениваем шансы на успех решения проблемы в судебном порядке

Незыблемость права собственности – конституционный принцип. Статья 35 основного закона государства гарантирует не только единоличное владение, пользование и распоряжение имуществом, но и осуществление этих правомочий собственника совместно с другими лицами.

Статья 244 Гражданского кодекса России закрепляет возможность нахождения имущества в общей собственности, в том числе и с определением долей (как в нашем случае).

Общее правило статьи 252 Гражданского кодекса устанавливает, что имущество принадлежащие лицам на праве долевой собственности, может быть разделено между ними путем заключения соглашения. Но Алексей со своим дядей соглашения достичь не могут.

В этом случае статья 252 ГК позволяет выделить имущество в натуре, что вряд ли осуществимо в нашей ситуации.

Ну и наконец, абзац 2 пункта 4 статьи 252 кодекса позволяет суду решить вопрос о передаче доли участника долевой собственности без его согласия с выплатой ему компенсации при одновременном соблюдении трех условий:

1. Доля собственника должна быть незначительной. Полагаем, что у суда не возникнет сомнений, что 1/6 доля не может считаться значительной долей.
2. В натуре долю выделить невозможно. Ни одна из комнат двухкомнатной квартиры не составляет 1/6 ее часть.
3. Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Этот фактор субъективен, многое зависит от усмотрения суда. Но и здесь есть доводы в нашу пользу. Дядя Алексея никогда не проживал в квартире, не нес бремя ее содержания, имеет собственную благоустроенную жилплощадь.

Шансы на положительный исход дела в суде не 100-процентные, но вполне реальные.

При следующей встрече мы озвучили наше предложение Алексею:

1. Собираем необходимые документы и доказательства, в том числе пытаемся получить объяснения потенциального ответчика (дяди Алексея).
2. Готовим заявление в суд.
3. Участвуем в рассмотрении дела в суде в качестве представителя истца.

Наш клиент был полностью согласен, но этому делу не суждено было оказаться в суде…

Худой мир лучше доброй ссоры

Я встретился с дядей Алексея Сергеем Алексеевичем у него дома. Пили чай и долго говорили.

Семейную историю излагать не собираюсь. А вот о собеседнике своем скажу важную деталь – по профессии он адвокат. Правда бывший. Полномочия приостановил, практикой не занимается.

Но говорить с ним о деле было одно удовольствие. Он сходу оценил нашу позицию, впечатлился тем, что я подготовил к встрече сразу три материала судебной практики по нашему вопросу, среди которых был и случай, когда истец проиграл подобный иск (мне нужен был этот пример, чтобы показать насколько рассматриваемая в том деле ситуация сильно отличалась от нашей).

Судебная практика по делам о передаче доли участника долевой собственности без его согласия с выплатой ему компенсации:

• Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону. Дело № 2-36/2017. Решение от 18.01.2017
• Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края. №2-1/2017. Решение от 30.01.2017
• Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда. Дело 33-6735. Решение от 01.02.2017

Новостройка для Алексея

«Нет уж. По судам я уже находился», — Сергей Алексеевич говорил это улыбаясь, без всякой злобы или раздражительности в голосе.

1/6 доля квартиры на улице Пушкинской была отчуждена по договору купли-продажи между Алексеем и его дядей за 300 тысяч рублей.

Алексей заключил договор долевого участия с одним из застройщиков города и в следующем году уже справит новоселье в трехкомнатной квартире в новостройке с истинно русским названием, которое застройщик почему-то пишет английскими буквами))