Projekt budowlany - niezbędnik? A może tylko kilka kresek za grube pieniądze?

in polish •  2 months ago  (edited)

dach na wstep.jpg

Projekt

Osobiście jako wykonawca, w tym wypadku dekarz, z wieloletnim doświadczeniem mam mieszane odczucia co do jakości tworów projektantów, architektów. Widziałem w życiu już chyba wszystko (oczywiście tak tylko mi się wydaje). Widziałem rysunki i opisy budowlane ujmujące absolutnie wszystko, w wielu skalach, obejmujące wszelkie detale od fundamentów aż po zwieńczenie dachu i widziałem również nie przesadzając, 6 kresek na krzyż, 4 zdania w efekcie czego byłem świadkiem wybudowanego zabiegu schodów centralnie w środku okna, z którego już nie dało się korzystać. Choć śmiesznie brzmi, nic w tym zabawnego dla inwestora, w tym przypadku inwestorki, była kompletnie załamana. Zdarzało się już w historii mojej działalności kiedy oddawałem projekt inwestorowi kwitując prostym zdaniem; -Niech pan to odda projektantowi, niech se jego dzieci pokolorują!

rysunek pogladowy 1. scan 1.jpg

Czym jest projekt?

Według rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r projekt architektoniczno-budowlany jest opracowaniem potrzebnym do uzyskania pozwolenia na budowę. W rozporządzeniu są oczywiście podane wszelkie wymagania i warunki jakie projekt musi spełniać aby można było otrzymać ową pozytywną decyzję. I co to wszystko oznacza? Większość projektantów absolutnie nie wykracza poza "wymagane" granice podczas sporządzania projektów. A wyjściową dewizą w tym przypadku powinno być sformułowanie; zawsze mogłoby być lepiej!!!

rzut dachu.png

Projektanci i ich twory a inwestor.

Kiedy inwestor planuje budowę podstawową rzeczą o jaką musi się postarać to pozytywna decyzja zgody na budowę. Wiemy już, że do tego niezbędny jest projekt architektoniczno-budowlany. Inwestor może go zdobyć na dwa sposoby, kupić gotowy projekt katalogowy spełniający warunki zabudowy w na danej działce budowlanej lub zatrudnić projektanta aby go stworzył od podstaw uwzględniając życzenia i potrzeby inwestora. Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją pierwszą, gdyż druga możliwość to koszt co najmniej dwukrotnie większy jaki poniesie inwestor. No dobrze ale co z tymi projektami nie tak i to w kontekście dekarskim ktoś zapyta? Kto śledzi moje artykuły zna już moje podejście do konstrukcji i pokryć dachowych. Uważam je za jeden z najistotniejszych elementów całego budynku. I właśnie w kontekście samego pokrycia dachowego bardzo rzadko się zdarza aby inwestor dysponował tzw. szczegółowym projektem wykonawczym.

wiezba rzut góra.png

Brak projektu wykonawczego - co to oznacza?

Materiały, technologie wykonywania pokryć dachowe są znane od lat, nawet dekad. Nowe materiały i technologie bazują na wcześniej sprawdzonych produktach. Mimo to rozwiązania zawarte w ogólnych projektach nie zawsze są jasne dla wykonawców. W projektach ogólnych znajdziemy jedynie rzuty poziomów budynku, przekroje, rzut więźby,rzut dachu i co najwyżej poglądowy wydruk wyglądu elewacji i pokrycia dachu.
Szczegółowy projekt wykonawczy zawiera natomiast wszystkie detale wykonania, na jego podstawie wykonawca powinien realizować swoje zamówienie. Projekty wykonawcze nie są wykonywane tylko ze względów finansowych. Opracowanie takiego projektu jest bardzo czasochłonne dla projektanta i wymaga nie tylko dużej wiedzy ale też wiedzy praktycznej często czysto budowlanej.
Płynie z tego jeden wniosek; im mniej detali i szczegółów zawiera projekt tym więcej swobody w działaniu ma wykonawca, dekarz. Jeżeli inwestor ma do czynienia z doświadczonym specjalistą inwestycja zostanie wykonana poprawnie z satysfakcją dla klienta w innym wypadku, inwestycja narażona jest na wady i niewłaściwe wykonanie.

okno zły montaz.png
*bardzo źle zamontowane okno połaciowe, kołnierz na tzw. wcinkę, absolutny brak wiedzy i doświadczenia - poprawiłem montaż

okno poprawione.png
*Można lepiej?

Konsekwencje

Przy braku projektu wykonawczego ryzyko wystąpienia usterek, wad, wzrasta wprost proporcjonalnie do braku doświadczenia wykonującego zlecenie.
Mogą się pojawić błędy;
-zmiana pokrycia (w domyśle zmiana założeń obciążenia pokrycia)
-zmiana warstw dachu (nieprawidłowa fizyka budowli pod względem przegród budowlanych - kondensacja pary wodnej, skraplanie się pary w niewłaściwych miejscach)
-zmiana detali przy wykończeniach (zmieniony wygląd architektoniczny, odmienny od zakładanego czy tez niezgodny z warunkami zabudowy na danym terenie)
-nieszczelność pokrycia

20130719_134153.jpg
*tak wygląda łacenie wykonane przez specjalistów, które poprawiałem!

Wykonanie pokrycia dachowego wymaga koordynacji różnych wykonawców. Nie wszystkie roboty musi wykonywać jedna ekipa. Zdarzają się sytuacje gdzie konstrukcje dachową wykonują cieśle, pokrycie dachowe ekipa stricte dekarska, a dociepleniem warstw wierzchnich czy też między krokwiowych inna grupa pracowników. Takie roboty powinny być koordynowane przez kierownika budowy oraz inspektora nadzoru inwestorskiego a szczegółowy projekt wykonawczy zdecydowanie ułatwia wszystkie te prace.

Zapobieganie nie leczenie!!!

Na każdym etapie prac zarówno kierownik budowy jak i inwestor nadzoru inwestycyjnego o raz podmioty wykonawcze powinny ze sobą współpracować. Kierownik budowy i inspektor nadzoru nie powinni jedynie skupiać się na kontroli ale w większej mierze na zapobieganiu popełniania błędów przez ekipę wykonującą zlecenie. Pomimo, że wykonawca jest zobowiązany przekazać do odbioru każdy element pracy odkrywkowej (np. łacenie zakrywane dachówką powinno być najpierw odebrane zanim dojdzie do zakrycia) to w wielu przypadkach tak się nie dzieje a kierownik budowy pojawia się na niej raz w tygodniu, a inspektor nadzoru inwestycyjnego? Większość inwestorów nie ma pojęcia, że taka funkcja w budownictwie istnieje i działa na ich rzecz a jeżeli już wiedzą to oszczędzają na zatrudnieniu takiej osoby, niezaprzeczalnie szkodząc swoim interesom.

Projekt wykonawczy, fachowy nadzór, elitarna jednostka dekarska ... i co jeszcze?

W idealnej sytuacji na budowie mamy szczegółowy projekt wykonawczy, solidnego kierownika budowy, inspektora nadzoru inwestycyjnego i cholernie dobrych doświadczonych dekarzy. A jednak to nie wszystko. Bardzo duże znaczenie przy finalizacji inwestycji mają wszelkie instrukcje i wskazówki załączane przez producentów materiałów budowlanych. To producenci wprowadzając nowe technologie i materiały wiedza najlepiej jaki jest zakres stosowania ich wyrobów i jak wszystkie prace z tym związane wykonać poprawnie. Instrukcje producentów często wyprzedzają inne opracowania na rynku, czy zalecenia ujęte w przepisach. Dlatego też tak ważne są organizowane szkolenia dla dekarzy, ale nie tylko oni powinni poszerzać swoją wiedzę w tym zakresie. Dotyczy to również osób pełniących funkcje kierownicze, inspektorów czy projektantów.
W tym zakresie doświadczenie dekarskie jest często niedoceniane przez projektantów, kierowników budów, a to przecież my fizycznie wykonujemy zlecenia, szkolimy się teoretycznie i praktycznie wykonując prace manualnie.

Połączenie wszystkich elementów opisanych powyżej, zazębienie się i zgranie, stanowi niewątpliwie o sukcesie realizacji inwestycji, satysfakcji inwestora a także o rozwoju i promocji wykonawcy.

Follow!Vote!Resteem!Comment!

Authors get paid when people like you upvote their post.
If you enjoyed what you read here, create your account today and start earning FREE STEEM!
Sort Order:  

Twój post został podbity głosem @sp-group-up Kurator @julietlucy.

Projekt budowlany - niezbędnik?

Nie wiem po co pytajnik skoro sam odpowiedziałeś w poście, że jest to dukument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

A może tylko kilka kresek za grube pieniądze?

W skali całego zamierzenia budowlanego to nie sądzę, że to są grube tysiące.Uważam, że projektowanie ogólnie jest niedoszacowane ale to wina raczej własnego środowiska. Nigdy mi się nie zdarzyło zrobić projektu budowlanego z 6 kresek ale też nie neguję, że takie pewnie istnieją. W którymś swoim poście przedstawiałeś wyceny za wykonanie dachu. Równie dobrze ja mógłbym powiedzieć, że chcesz grube tysiące za prostą robotę.

Większość projektantów absolutnie nie wykracza poza "wymagane" granice podczas sporządzania projektów. A wyjściową dewizą w tym przypadku powinno być sformułowanie; zawsze mogłoby być lepiej!!!

Jeżeli ktoś zleca i płaci tylko za projekt budowlany, to dlaczego miałbym wykraczać poza wymagania jakie stawia rozporządzenie? Czy ty dostając zlecenie ułożenia tylko łat na dachu, w tej samej cenie kładziesz jeszcze dachówkę? Wątpię.

Projekty wykonawcze nie są wykonywane tylko ze względów finansowych. Opracowanie takiego projektu jest bardzo czasochłonne dla projektanta i wymaga nie tylko dużej wiedzy ale też wiedzy praktycznej często czysto budowlanej.

W 99% przy małych projektach ( domy jednorodzinne) projekty wykonawcze nie są wykonywane własnie ze względów finansowych. Inwestorzy nie chcą dopłacać do projektu, a później pieniądze uciekają im na budowie przez błędy "fachowców". A jak wcześniej ustaliliśmy projekt budowlany jest potrzebny tylko do uzyskania pozwolenia i nie powinno się w oparciu o niego budować. Chyba, że ktoś wie co robi.

Co do reszty to się zgodzę, że podczas budowy powinna być pełna koordynacja, ale tak nie jest przy małych projektach. To tyle z mojego punktu siedzenia.

·

Dzięki za komentarz i cenne uwagi, pozwól, że się odniosę do nich:

Nie wiem po co pytajnik skoro sam odpowiedziałeś w poście, że jest to dukument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę.

Pytajnik często stosowany w artykułach, zadajemy w tytule pytanie po to żeby w treści dać odpowiedź. W prawdziwych gazetach możesz spotkać podobne tytuły na każdym kroku. Nazwij to środkiem stylistycznym, sposobem na przyciągnięcie odbiorców lub zbędnym elementem. Absolutnie Twoja indywidualna sprawa jak to odbierasz.

W skali całego zamierzenia budowlanego to nie sądzę, że to są grube tysiące.Uważam, że projektowanie ogólnie jest niedoszacowane ale to wina raczej własnego środowiska. Nigdy mi się nie zdarzyło zrobić projektu budowlanego z 6 kresek ale też nie neguję, że takie pewnie istnieją. W którymś swoim poście przedstawiałeś wyceny za wykonanie dachu. Równie dobrze ja mógłbym powiedzieć, że chcesz grube tysiące za prostą robotę.

Specjalnie przejrzałem sieć i kilka forów internetowych. Ceny gotowych projektów katalogowych kształtują się od 2 tys do nawet 5 tys zł. Ale gotowiec to nie wszystko. Należy poddać projekt adaptacji w stosunku do działki i zagospodarowania przestrzennego. To dodatkowy koszt więc śmiało mogę założyć, że średnio z adaptacją projekt kosztuje 6000 - 9000? Jeśli się mylę wyprowadź mnie z błędu. Projektant jednym projektem zajmuje się około 3 tygodni może dłużej i zapewne nie zajmuje się jednym projektem na raz. Praca dekarza jest ciężka, fizyczna i często w niebezpiecznych warunkach. Żeby zarobić 6000 zł muszę wykonać kompletne pokrycie dachu w wymiarze 100m2 za cenę średnią 60 zł/m2, w moim rejonie konkurencyjne firmy wykonują już takie usługi za 40zł/m2 aby osiągnąc wyższą cenę musisz przekonać klienta czymś więcej, gatisem, jakością usług lub dłuższą gwarancją niż stanowi kodeks cywilny np 5 lat. Na tym polu nie znajdziemy porozumienia gdyż nasze zajęcia nijak się mają do siebie. Dekarz na co dzień mierzy się z niebezpieczeństwem, projektantowi za biurkiem upadek raczej nie grozi? No może zawał, ewentualnie udar, no ale to grozi wszystkim niezależnie od zajęcia.

Jeżeli ktoś zleca i płaci tylko za projekt budowlany, to dlaczego miałbym wykraczać poza wymagania jakie stawia rozporządzenie? Czy ty dostając zlecenie ułożenia tylko łat na dachu, w tej samej cenie kładziesz jeszcze dachówkę? Wątpię.

Jak najbardziej masz rację dachówki za darmo bym nie położył. Nie jestem filantropem czy też wolontariuszem. Ale jest mnóstwo prac, które wykonuje się dla klienta zupełnie gratis. Malowanie ciętej dachówki przy oknach lub w koszach dla przykładu, jakieś inne drobne prace. Żeby osiągnąć satysfakcję klienta a w następstwie stać się firmą godną polecenia wykonuje różne rzeczy po niższych cenach lub zupełnie za free. Dam Ci przykład. W 2016 roku walcząc o klienta zobowiązałem się, że przestawię mu niewielki komin z cegły klinkierowej absolutnie za free. Mogłem zarobić 1500 zł w 3 dni, ale całość inwestycji była warta tego gratisu. Klient zadowolony, z polecenia od niego miałem dwie inne prace. Czy Ty w swojej pracy jesteś gotów na podobne poświęcenia? Odpuścisz komuś z projektu 1500zł?
Niesądze :)

W 99% przy małych projektach ( domy jednorodzinne) projekty wykonawcze nie są wykonywane własnie ze względów finansowych. Inwestorzy nie chcą dopłacać do projektu, a później pieniądze uciekają im na budowie przez błędy "fachowców". A jak wcześniej ustaliliśmy projekt budowlany jest potrzebny tylko do uzyskania pozwolenia i nie powinno się w oparciu o niego budować. Chyba, że ktoś wie co robi.

Przede wszystkim śmiało mogę stwierdzić, że 90% wszystkich klientów stawiających budynki jednorodzinne deklaruje gospodarczy system prac, pomimo zatrudniania ekip do ważniejszych etapów prac (to już świadczy o chęci zaoszczędzenia pieniędzy na budowie, nie wspominając o oszczędnościach na fachowcach właśnie czy też kierownikach budowy, którymi najczęściej są znajomi czy ktoś z rodziny, rzadziej kierowniczą rolę pełni równocześnie główny wykonawca). Tak jak walczy się w hurtowniach o niższe ceny na materiałach budowlanych, nie widzę powodu, dla którego klient nie miał by również walczyć o tańsze wykonanie projektu, czy też tańszą adaptację gotowca. Pytanie jak wasza branża postrzega takie zachowanie, potrzeby klientów, biorąc pod uwagę, że budowa domu jednorodzinnego to często inwestycja życia za kilkaset tysięcy złotych.

Jest wiele aspektów nad, którymi moglibyśmy debatować długimi godzinami, lejąc wodę na młyn. I nie odbieraj mojego stanowiska wprost personalnie, w każdej dziedzinie są lepsi wykonawcy i słabsi. Ja ze swojej strony życze Ci owocnej pracy i samych sukcesów.

·
·

To dodatkowy koszt więc śmiało mogę założyć, że średnio z adaptacją projekt kosztuje 6000 - 9000? Jeśli się mylę wyprowadź mnie z błędu.

My w biurze za adaptację bierzemy od 8000 w górę. I jest to cena za samą adaptację. To za ile ktoś kupił projekt w ogóle mnie nie interesuje. Czyli ktoś płaci za gotowca plus 8000 za adaptację plus za resztę materiałów (mapy, opinie itd). Komuś może wydawać się to dużo, ale to projektant adoptujący bierze na siebie odpowiedzialność za całość. Więc dlaczego miałbym robić to za "drobniaki"? Na brak zleceń nie narzekam. Wręcz odmawiamy niektórych projektów.

Ale jest mnóstwo prac, które wykonuje się dla klienta zupełnie gratis. Malowanie ciętej dachówki przy oknach lub w koszach dla przykładu, jakieś inne drobne prace.

Projekt wykonawczy to nie drobne zlecenie. Jak sam zauważyłeś w swoim poście, wymaga sporo pracy. Zaryzykuję stwierdzenie, że nawet więcej niż projekt budowlany. I tu taka ciekawostka. Wycena projektu wykonawczego przez izbę architektów jest mniejsza niż budowlanego. Jest to dla mnie mega dziwne. Drobną pracą za to dla mnie często jest wykonanie wizualizacji. I tak często się dzieje, że jak ktoś zamawia u nas projekt do wizkę dostanie gratis, ponieważ pracuję w 3D, więc to nie jest problem. I nie zdarzają mi się fuck'upy ze schodami w oknach ;).

Odpuścisz komuś z projektu 1500zł?

Zdarza się to w momencie gdy projekt jest ciekawy dla nas i sprawia frajdę.

Tak jak walczy się w hurtowniach o niższe ceny na materiałach budowlanych, nie widzę powodu, dla którego klient nie miał by również walczyć o tańsze wykonanie projektu, czy też tańszą adaptację gotowca.

Ależ jak najbardziej. Tylko na początku trzeba zamówić projekt wykonawczy, a później negocjować cenę. A tak się nie dzieje. Przeważnie rozmowa kończy się na budowlany. A jak mówimy, że na podstawie budowlanego nie powinno się budować to słyszymy, że inwestor ma super wykonawcę i da sobie radę. A później Ty (na przykład) poprawiasz łacenie ;).

Pytanie jak wasza branża postrzega takie zachowanie, potrzeby klientów, biorąc pod uwagę, że budowa domu jednorodzinnego to często inwestycja życia za kilkaset tysięcy złotych.
Właśnie. Inwestycja życia za setki tysięcy. Czy oszczędzałbym na projekcie i wykonawstwie inwestycji mojego życia? Domu, w którym będę mieszkał pewnie do końca życia?

Ty też nie odbieraj niczego personalnie. Po prostu luźna wymiana spostrzeżeń. Ja już jestem za stary, żeby odbierać internetowe rozmowy personalnie ;).

!tip 0.1 hide