거품은 어디에서 오는가? Where does the bubble come from?

기린과 집을 그려주신
@leesongyi 작가님 고맙습니다.

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자산가격의 거품은 어디에서 오는가?

신용 공급의 확장에서 시작한다.

찰스 킨들버거

부동산 거품도 예외는 아니다.
대출 기간이 무리하게 대출을 늘리면 대출을 상환할 여력이 부족한 사람들까지 집을 구입하게 된다. 그래서 대출이 늘어나면 집값 상승으로 이어진다.

예를 들어,
아파트 100채가 있다고 해보자.

세상에는 부동산 가격이 올라갈 거라 생각하는 낙관주의자가 있고, 부동산 가격이 떨어질 거라 생각하는 비관주의자가 있다.

같은 아파트를 두고 낙관주의자는 아파트 한 채에 6억원을 지급할 의사가 있는 반면, 비관주의자는 5억원을 지급할 의사가 있다.

낙관주의자가 100채를 모두 구입할 수 있으면 집값은 6억원이 된다. 그러나 낙관주의자의 수가 부족해 비관주의자들에게 기회가 돌아간다면 집값은 5억원이 된다.

100채는 동일한 아파트이기 때문에 아파트 100채 모두 5억원이 된다.

빚이 없는 세상

빚을 낼 수 없는 세상에서는 모두 보유한 현금으로만 집을 사야 한다.

낙관주의자들이 가진 현금이 300억원이라면, 그들은 50채를 구입할 수 있다. 그러나 더 이상 돈이 없어 살 사람이 없기 때문에 집 값은 5억원으로 떨어지고, 나머지 50채를 비관주의자들이 250억원에 구입하게 된다.

빚이 있는 세상

만약 빚을 낼 수 있다면 집값은 어떻게 될까?
LTV 50%, 즉 집값의 50%까지 담보대출을 받을 수 있다고 해보자. 낙관주의자들은 그들이 가진 현금 300억원에 빚 300억원을 더한 600억원으로 100채의 집을 모두 살 수 있게 된다.

집값이 6억원이 되는 것이다.

LTV가 높아져 집값의 60%, 70%, 80%까지 대출할 수 있게 되면, 더 많은 돈을 지불할 의향이 있는 사람들이 더 많은 부동산을 구입하게 된다. 집 값이 오르는 이유다.

재미있는 것은 낙관주의자들에게 돈을 빌려주는 사람은 바로 비관주의자들이란 사실이다.

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참고문헌

빚으로 지은 집