[부동산이야기] 2019년 집값은 크게 오르지 않을 것

illustration by @leesongyi

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부동산에서 널리 이름을 떨치고 있는
채상욱 애널리스트

<돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트>를 썼습니다.

저는 재미있게 읽었는데요.

이 책에서 그는
주택 가운데 아파트를 네 개의 그룹으로
나누어 설명했습니다.

• 준공 30년이 지난 아파트
• 준공 20~30년 된 아파트
• 2000년 이후에 준공된 아파트
• 분양권 시장

네 그룹이 향후 어떻게 움직일지 전망하고,
어떻게 투자하는 게 좋을지 전략을 담은 책이었습니다.

그런 그가 이제 2019년이 약세장이 될 거라 점쳤습니다.
왜 그런지 인터뷰에 잘 나와 있으니 관심 있으신 분들 살펴보시기 바랍니다.

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요약 정리

8.2 부동산 대책(2017년)은 팔든지 임대사업자가 되든지 선택하라는 대책이었습니다. 85제곱미터 이하 주택을 임대 등록하면 장기보유특별공제를 받을 수 있었죠. 최대 70%까지. 대책 이후 실제로 임대사업자가 늘었습니다.

그 후 9.13 주택시장 안정화 대책(2018년). 6억원 이상 주택에 대한 장기보유특별공제 혜택을 없앴습니다. 양도세가 많이 나오게 됩니다.

보유하는 동안 종합부동산세를 내야 하고, 팔고 나면 양도소득세도 많이 내야 합니다.
(채상욱 애널리스트 예시에 따르면, 15억원에 사서 25억원에 파는 경우 종합부동산세 3억원 이상(몇 년 보유인지가 빠진 듯), 양도세 7억원을 부담해야 합니다.)

작년 말부터 올해 8월까지 임대 등록한 40만 가구만 혜택을 유지합니다.

종합부동산세 부담 증가

• 종합부동산세 부담이 크게 늘었습니다. 서울에 15억원 84제곱미터 두 채가 있는 경우 종합부동산세는 2018년 600만원, 2019년 1,500만원, 2020년 2,500만원, 2021년 4,500만원으로 크게 늘어납니다.
• 한 채를 자기 주택으로 보유하고 한 채를 투자하는 경우 역시 종합부동산세가 크게 늘어납니다. 임대 등록해도 종합부동산세를 내야합니다. 다주택자는 세금이 대폭 늘었습니다.
• 다주택자들이 주택을 팔게 되는 시나리오를 생각해 볼 수 있습니다.

무주택 실수요는 부족

• 다주택자 투자 수요가 사라지면 실수요만 남습니다. 2019년부터 실수요자 시장이 됩니다. 실수요자 수요로는 집값이 올라가기 어렵습니다.

6억원 미만 주택

• 6억원 미만 주택은 장기보유특별공제 혜택이 유지됩니다. 투기 수요가 발생할 수 있습니다. 6억원 미만 주택이더라도 종합부동산세는 가산되지만 장기보유특별공제가 있어 매력적입니다. 경기권 6억원 이하 신축 아파트가 강세일 것으로 보입니다.
• 구축 아파트는 투자 시장이 아닙니다.

대형주택 수요는 증가

• 대형주택 수요가 늘어날 겁니다. 대형아파트가 중소형 주택보다 평단가가 싸고, 다주택자는 작은 아파트 2~3채보다 대형 아파트 1채를 사는게 매력적이게 됩니다.

정교한 세금 정책

• 참여정부 때보다 세금정책은 훨씬 정교합니다. 노무현 때처럼 집값이 폭등할거라는 설이 있지만 세금이 훨씬 강화되어 있는 현실을 모르는 겁니다. 다주택자를 정교하게 규제하고 있어 2019년은 약세장이 될 거라 생각합니다.