주택 시장과 경기 침체의 관계

미국 경제에서 집중해서 봐야 할 요소는 단독 주택 착공 건수와 신규 주택 판매 건수다. 단독 주택 착공 건수는 훌륭한 경기 선행 지표이며, 현재 신규 주택 판매 건수( 및 신규 주택 착공 건수)는 전년 동기 대비 견조한 상승세를 보이고 있으며, 이는 경기 침체가 시야에 들어오지 않았다는 의미다. ​

주요 주택 활동의 최저점과 최저점은 아래 차트와 같습니다. 단독 주택 착공 건수(파란색 선), 신규 주택 판매 건수(초록색 선) 및 GDP 대비 주택 투자(RI) 비율(빨간색 선)을 나타난 것이다.

차트에서 화살표는 이 세 가지 지표의 고점과 저점을 나타낸다.​

이 차트의 목적은 이 3가지 지표가 일반적으로 함께 고점과 저점을 이룬다는 사실을 보여주기 위함이다. 주택 투자는 분기별 수치이며, 단독 주택 착공 건수와 신규 주택 판매 건수는 월간 수치이다. ​

최근 GDP 대비 RI 비율이 둔화되고 있다.​

또한 GDP 대비 RI 비율, 신규 주택 판매 건수 및 단독 주택 착공 건수가 이전 고점에 비해 상대적으로 낮은 수준임을 알 수 있다. 이러한 수준에서 크게 하락한다는 것은 놀라운 일일 수 있다.​

두 번째 차트는 미국 인구 조사국의 신규 주택 판매 건수의 YoY 변화율 보여준다.

주: 신규 주택 판매 건수는 YoY 변화율을 계산하기 전에 3개월 평균으로 부드럽게 만들었다. 인구 조사국 데이터는 1963년 이후의 것이다.​

이 차트로부터 다음 두 가지를 알 수 있다.​

1. 신규 주택 판매 건수의 YoY 변화율이 약 20% 떨어지면 보통 경기 침체가 뒤따른다. 그중 한 가지 예외는 1960년대 중반 베트남 전쟁으로 경기가 침체에서 벗어나지 못했던 시기였다. 2010년의 급격한 하락은 2009년 저소득층 주택 세금 감면 정책과 관련이 있으며, 주택 시장 붕괴의 연속이었을 뿐이다.​

2. 1986년/1987년과 1990년대 중반을 살펴보는 것도 흥미롭다. 이 두 기간에 신규 주택 판매 건수가 줄어들긴 했지만, 20%는 아니었다. 1980년대 중반에는 국방 지출과 경기 후생 지표가 급등하면서 신규 주택 판매 건수 감소의 영향을 상쇄했다. 1990년대 중반의 경우, 비거주용 건설 투자는 여전히 강세를 유지했다.​

신규 주택 판매 건수가 2018년 말부터 감소했지만, 역사적으로 볼 때 큰 폭의 하락은 아니었다. 또한 신규 주택 판매 건수가 전년 동기 대비 견조하게 상승한 상황에서 경기 침체에 대한 우려는 시기 상조로 보인다. ​

자료 출처: Capital Calculated, "Housing and Recessions"